Nationaler Normenkontrollrat

Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates

Stellungnahme des NKR zum Entwurf eines Gesetztes zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete

NKR-Stellungnahme Nr. 4849 vom 6. September 2019 an das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gemäß § 6 Absatz 1 des Gesetz zur Einsetzung eines Nationalen Normenkontrollrates (NKR-Gesetz)

Der Nationale Normenkontrollrat hat den Entwurf des oben genannten Regelungsvorhabens geprüft.

I. Zusammenfassung

Bürgerinnen und Bürger
Keine Auswirkungen
Wirtschaft
Jährlicher Erfüllungsaufwand:
rund -184.000 Euro
Verwaltung (Gemeinden - Entlastung)
nicht quantifizierbar
Weitere Prüfkriterien
Weitere Kosten (Mindereinnahmen)
im ersten Jahr - bis zu rund 117 Millionen Euro
ab dem zehnten Jahr - rund 458 Millionen Euro
'One in one out'-RegelIm Sinne der ‚One in one out‘-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungsaufwand der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein „Out“ von 184.000 Euro dar.
Evaluierung
Die Neuregelung wird frühestens sechs Jahre nach ihrem Inkrafttreten evaluiert. Dieser Zeitraum ist erforderlich, um ihre Wirkung zuverlässig beurteilen zu können. Denn die derzeit existierenden Mietspiegel haben noch eine Geltungsdauer von bis zu drei Jahren, ggf. sogar bis zu fünf Jahren.
Mit der Evaluierung, die das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) wegen der politischen Bedeutung der Neuregelung vorgesehen hat, soll in geeigneter Weise festgestellt werden, ob und in welchem Umfang der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier Jahren auf sechs Jahre gedämpft worden ist.
KMU-BetroffenheitDer überwiegende Teil der Wohnungsgeber in Deutschland sind Kleinvermieter, die das Regelungsvorhaben betrifft.
Ergebnis der Prüfung durch den NKR--Nationaler Normenkontrollrat
Das BMJV hat den Erfüllungsaufwand und die Weiteren Kosten mit Hilfe des Statistischen Bundesamtes gut nachvollziehbar dargestellt. Nachvollziehbar ist auch, dass sich die Entlastungen der Gemeinden nicht ermitteln lassen: Ob Gemeinden Mietspiegel erstellen, zu welchem Zeitpunkt dies geschieht und welches Verfahren dabei angewendet wird, ist mit vertretbarem Aufwand nicht festzustellen. Der Nationale Normenkontrollrat erhebt deshalb im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen in dem vorliegenden Regelungsentwurf.

II. Im Einzelnen

Mit dem Regelungsvorhaben will das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) das Mieterhöhungsrecht für Wohnraum ändern.

Hintergrund

Seit 1971 ist die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung (Änderungskündigung) gesetzlich ausgeschlossen. Als Ausgleich für das Verbot der Änderungskündigung hat der Vermieter das Recht, nach Ablauf von jeweils 15 Monaten die Erhöhung der Miete bis zur dann ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete

  1. wird im Regelfall aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind,
  2. kann für das Gebiet einer Gemeinde in einem Mietspiegel abgebildet werden,
  3. ist zugleich der Maßstab für die zulässige Neuvertragsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden (sogenannte Mietpreisbremse).

Neuregelung

In Deutschland gibt es rund 19 Millionen Mietwohnungen, von denen in jedem Jahr bis zu 7 Millionen auf den Markt gelangen und neu vermietet werden. Dabei hat die hohe Wohnraumnachfrage in Ballungszentren zum überproportionalen Anstieg der Neuvertragsmieten und damit auch der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt. Das BMJV geht davon aus, dass sich der Anstieg der Vergleichsmiete durch den hierfür maßgeblichen Betrachtungszeitraum entscheidend beeinflussen lässt. Grundlage dieser Annahme sind Simulationsrechnungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung. Die Simulationen zeigen, dass bereits die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von derzeit vier auf sechs Jahre die ortsüblichen Vergleichsmieten unmittelbar um ca. 3 Prozent absinken lassen und in der Folge den jährlichen Anstieg von 4,8 Prozent auf 4,4 Prozent reduzieren würde.

  1. Mit der deshalb gewählten Erweiterung des Betrachtungszeitraums von bisher vier auf künftig sechs Jahre soll erreicht werden, dass
  2. kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben, die Erhöhungsmöglichkeit grundsätzlich auf das Durchschnittniveau der Bestandsmieten begrenzt wird.

Die Neuregelung beruht auf dem sogenannten Wohngipfel vom September 2018. Sie soll kurzfristig, das heißt bereits in dem auf ihre Verkündung folgenden Monat in Kraft treten. Die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietspiegel sollen in Übergangsfristen weiterhin maßgeblich sein.

II.1    Erfüllungsaufwand

Bürgerinnen und Bürger

Für die Bürgerinnen und Bürger ruft das Regelungsvorhaben keinen zusätzlichen Erfüllungsaufwand hervor.

Wirtschaft

Die Vermieter werden geringfügig entlastet: Durch die Erweiterung des Betrachtungszeitraums kann in Gemeinden ohne Mietspiegel auf eine größere Grundgesamtheit von Vergleichswohnungen zurückgegriffen werden. Das Ressort hat gut nachvollziehbar dargelegt, dass und wie hierdurch der Zeit- beziehungsweise Personalaufwand für Mieterhöhungsverlangen sinkt: Die Vermieter können künftig einfacher die drei Vergleichswohnungen finden, die in Gemeinden ohne Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens vorgeschrieben sind. In geschätzt rund 64.000 Fällen ergibt sich dadurch eine Zeitersparnis von 5 Minuten. Bei einem Lohnkostensatz von 34,50 Euro entsteht eine Entlastung von rund 184.000 Euro.

Verwaltung (Länder)

Gut begründet und nachvollziehbar ist auch die Erwartung des BMJV, dass sich für die Gemeinden eine Entlastung ergibt, deren Höhe sich nicht quantifizieren lässt: Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist und hierfür ein Bedürfnis besteht. Die Erfüllung dieser kommunalen Aufgabe erfordert eine sogenannte Primärdatenerhebung, auf deren Grundlage dann eine sogenannte Nettostichprobe gezogen wird. Da mit der Erweiterung des Betrachtungszeitraums hierfür ebenfalls eine größere Grundgesamtheit auswertbarer Mietverhältnisse zur Verfügung steht, verringert sich der Zeit- und Personalaufwand. Das BMJV geht von einer Verringerung um zwei Arbeitsstunden je Mietspiegel aus, kann jedoch nicht ermitteln, wie viele Gemeinden Primärdatenerhebungen durchführen werden, ob dies mit eigenem Personal geschieht oder Dienstleister beauftragt werden und ggf. welche Vertragsgestaltung dann gewählt wird.

II.2     Weitere Kosten

Die angestrebte „Verringerung der Potentiale für eine Mieterhöhung“ wirkt sich auf bereits bestehende Mietverträge aus. Neuverträge betrifft sie, wenn die Wohnungen in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen (Mietpreisbremse). In beiden Fallkonstellationen führt das Regelungsvorhaben auf Vermieterseite zu Ertragseinbußen (entgangenen Einnahmen), die methodisch als Weitere Kosten zu behandeln sind.

Die Höhe dieser Weiteren Kosten hat das BMJV mit Hilfe des Statistischen Bundesamtes gut nachvollziehbar auf rund 117 Millionen Euro im ersten sowie auf rund 458 Millionen Euro ab dem zehnten Jahr nach Inkrafttreten der Neuregelung abgeschätzt. Die nachfolgende Entwicklungsübersicht fasst die Einzelbetrachtung von vier Wohnungsmarkttypen mit stagnierender, leicht ansteigender, ansteigender und stark ansteigender Neuvertragsmiete zusammen. Dabei wird zwischen Gebieten mit und ohne Mietpreisbremse unterschieden und davon ausgegangen, dass die Neuregelung zunächst 40 Prozent und dann im ersten, zweiten und dritten Jahr nach ihrem Inkrafttreten jeweils weitere 20 Prozent des Wohnungsbestandes erfasst. Die Staffelung in der Regelungswirkung ist auf die unterschiedlichen Verhältnisse in Gemeinden mit und ohne fortgeltenden bzw. neu erstellten Mietspiegel zurückzuführen.

Jahr nach Inkrafttreten
(Wohneinheiten)


Mieterhöhung
für Bestandswoh-nungen
Tausend Euro


Neuvermietung
bei Mietpreis-bremse
Tausend Euro


Ertragseinbußen
Weitere Kosten
Tausend Euro


Summe


-2.764.850
-491.737
-3.256.587

II.3    Evaluierung

Die Neuregelung wird frühestens sechs Jahre nach ihrem Inkrafttreten evaluiert. Dieser Zeitraum ist erforderlich, um ihre Wirkung zuverlässig beurteilen zu können. Denn die derzeit existierenden Mietspiegel haben noch eine Geltungsdauer von bis zu drei Jahren, gegebenenfalls sogar bis zu fünf Jahren. Mit der Evaluierung, die das BMJV wegen der politischen Bedeutung der Neuregelung vorgesehen hat, soll in geeigneter Weise festgestellt werden, ob und in welchem Umfang der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier Jahren auf sechs Jahre gedämpft worden ist.

II.4    KMU-Betroffenheit

Von der Verringerung der Mieteinnahmen werden häufig auch kleine Unternehmen und vereinzelt mittelständische Unternehmen als Vermieter betroffen sein. Ausnahmen für sie sind aber nicht möglich, da zum Schutz der Wohnraummieter vor sehr hohen Mietpreissteigerungen eine einheitliche Regelung erforderlich ist.

III.    Ergebnis

Das BMJV hat den Erfüllungsaufwand und die Weiteren Kosten mit Hilfe des Statistischen Bundesamtes gut nachvollziehbar dargestellt. Nachvollziehbar ist auch, dass sich die Entlastungen der Gemeinden nicht ermitteln lassen: Ob Gemeinden Mietspiegel erstellen, zu welchem Zeitpunkt dies geschieht und welches Verfahren dabei angewendet wird, ist mit vertretbarem Aufwand nicht festzustellen. Der Nationale Normenkontrollrat erhebt deshalb im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen in dem vorliegenden Regelungsentwurf.

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