Nationaler Normenkontrollrat

Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates

Stellungnahme des NKR zum Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

NKR-Stellungnahme Nr. 4970 vom 4. Oktober 2019 an das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gemäß § 6 Absatz 1 des Gesetz zur Einsetzung eines Nationalen Normenkontrollrates (NKR-Gesetz)

Der Nationale Normenkontrollrat hat den Entwurf des oben genannten Regelungsvorhabens geprüft.

I. Zusammenfassung

Bürgerinnen und Bürger
Verkäufer - Belastung Maklerkosten:
 rund 417 Millionen Euro
Käufer - Entlastung Maklerkosten:
rund 629 Millionen Euro
Wirtschaft
Verkäufer - Jährlicher Erfüllungsaufwand:
rund 213 Millionen Euro
davon aus Informationspflichten:
rund 425.000 Euro
Makler - Weitere Kosten:
rund 75 Millionen Euro
Verwaltung
keine Auswirkungen
Weitere Prüfkriterien
Weitere KostenMindereinnahmen der Makler von rund 75 Millionen Euro durch Auftragsrückgang und Provisionsabschläge
'One in one out'-RegelIm Sinne der One in one out-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungsaufwand der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein „In“ von rund 213 Millionen Euro dar, das im Rahmen künftiger Regelungsvorhaben des BMJV kompensiert wird.
Evaluierung
Die Neuregelung soll nach spätestens fünf Jahren evaluiert werden.
Ziele:
Feststellung,
  • ob und in welcher Höhe auf Käufer von Wohnimmobilien weiterhin Maklerkosten, die vorrangig im Interesse des Verkäufers entstanden sind, abgewälzt werden,
  • wie sich die Neuregelung auf die Höhe der ortsüblichen Maklerprovision sowie auf die Preisbildung auswirkt
Kriterien:
Marktentwicklung für Wohnimmobilien und Maklergewerbe
Datengrundlage:
Marktrohdaten und Befragung relevanter Marktteilnehmer auf Verkäufer-, Käufer- und Maklerseite
Ergebnis der Prüfung durch den NKR--Nationaler Normenkontrollrat
Das Ressort hat den Erfüllungsaufwand nachvollziehbar dargestellt. Der Nationale Normenkontrollrat erhebt im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen in dem vorliegenden Regelungsentwurf.
Ausdrücklich zu bedauern ist jedoch, dass die Fachkreise und Verbände der mit ihrer Beteiligung durch das BMJV verbundenen Bitte um substantiierte Angaben/Einschätzungen zu den voraussichtlichen wirtschaftlichen Folgen der vorgeschlagenen Regelungen für Verkäufer, Makler und Käufer nicht nachgekommen sind. Hierbei handelt es sich um eine inzwischen typische Erfahrung, die sich aus Sicht des Nationale Normenkontrollras mit dem ständigen Verlangen der Verbände nach qualifizierter Konsultation nicht vereinbaren lässt.

II. Im Einzelnen

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wird ein Makler von seinem Auftraggeber bezahlt (Bestellerprinzip). Auf dem (Wohn-)Immobilienmarkt weicht die Geschäftspraxis vom diesem gesetzlichen Leitbild entscheidend ab. Insbesondere in Ballungsgebieten ist es inzwischen regelmäßig so, dass der Käufer die Maklerprovision auch dann teilweise, häufig sogar vollständig trägt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Diese Praxis beruht auf unterschiedlichen Geschäftsmodellen, denen die Überwälzung des Provisionsanspruchs auf den Käufer sowie die Tatsache gemeinsam ist, dass sich Verkäufer und Makler hierüber zu einem Zeitpunkt verständigen, zu dem Vertragsverhandlungen mit Kaufinteressenten noch gar nicht begonnen haben. Entscheidend für die Durchsetzbarkeit der Überwälzung ist die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt. Der Käufer hat hier kaum Gelegenheit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen, sodass er sich auf das verkäuferseitig gewählte Geschäftsmodell einlassen muss.

Die deshalb regelmäßig überwälzte Maklerprovision beläuft sich mit steigender Tendenz auf Sätze zwischen 4,76 Prozent und 7,14 Prozent, wobei 7,14 Prozent der überwiegend verlangte Satz ist.

Mit dem Regelungsvorhaben will das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) die Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild einschränken. Hierzu sollen folgende Regelungen in das BGB eingefügt werden:

Halbteilungsprinzip

Hat zum Beispiel der Verkäufer den Maklerauftrag allein erteilt, dann bleibt er auch dem Makler zur Provisionszahlung allein verpflichtet. Zwar kann er sich eine Teilerstattung durch die Käuferseite ausbedingen, jedoch nur bis zur Höhe von maximal 50 Prozent der Provision. Dabei wird der Erstattungsanspruch erst dann fällig, wenn der Verkäufer dem Käufer seine Eigenleistung an den Makler nachweist (Halbteilungsprinzip).

Bei Auftragserteilung durch beide Seiten soll das Halbteilungsprinzip dadurch verwirklicht werden, dass sich der Makler von jeder Seite nur die Hälfte der gesamten Provision versprechen lassen darf. Abweichende Vereinbarungen sollen unwirksam sein.

Textform

Maklerverträge können künftig wirksam nur in Textform abgeschlossen werden.

Verbraucherschutz

Die als Verbraucherschutz verstandene Neuregelung ist auf die Fälle beschränkt, in denen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer eine natürliche Person ist.

II.1.     Erfüllungsaufwand

Erfüllungsaufwand entsteht für Bürgerinnen und Bürger sowie für die Wirtschaft. Das BMJV hat den Erfüllungsaufwand mit Hilfe des Statistischen Bundesamtes gut nachvollziehbar abgeschätzt, wobei der Schätzung folgende Annahmen zu Grunde liegen:

Von rund 210.000 Immobiliengeschäften pro Jahr werden 43 Prozent – in den Stadtstaaten 60 bis 70 Prozent – durch Makler vermittelt. Von demnach jährlich rund 100.000 Verkäufen sind geschätzt 14.000 Fälle abzuziehen, in denen entweder der Käufer von sich aus den Makler beauftragt oder schon bisher eine paritätische Verteilung der Maklerkosten stattfindet (strukturschwache Regionen) oder gar kein Makler mehr eingeschaltet wird.

Per Saldo geht das Ressort mit Unterstützung des Statistischen Bundesamtes davon aus, dass die Neuregelung rund 86.000 Verkaufsfälle pro Jahr erfasst.

Bürgerinnen und Bürger

Bürgerinnen und Bürger sind von der Neuregelung je nachdem unterschiedlich betroffen, ob sie als (nicht gewerbliche) Verkäufer oder als Käufer eine Wohnimmobilie auftreten.

Verkäufer

Unter der Annahme, dass in 57.000 der 86.000 Fälle Privatpersonen die Verkäufer sind, entsteht für diese Gruppe der Bürgerinnen und Bürger eine Belastung von 417 Millionen Euro, weil sie die Hälfte der Maklerprovision künftig selber tragen muss. Den zusätzlichen Erfüllungsaufwand dieser Normadressatengruppe hat das BMJV nachvollziehbar wie folgt dargestellt:

Anzahl der Fälle
57.000
Durchschnittlicher Provisionsanteil
7.310 Euro
Summe
417 Millionen Euro

Käufer

Auf der Käuferseite ergibt sich eine Entlastung der Bürgerinnen und Bürger in derselben Höhe, sofern der Kaufvertragspartner ein Privater ist.

Für die verbleibenden 29.000 gewerblichen Verkaufsfälle entsteht eine weitere Entlastung von 212 Millionen Euro:

Anzahl der Fälle
29.000
Durchschnittlicher Provisionsanteil
7.310 Euro
Summe
212 Millionen Euro

Insgesamt werden die Bürgerinnen und Bürger auf der Käuferseite durch die Neuregelung also um rund 629 Millionen Euro entlastet.

Wirtschaft

Der Entlastung der Käuferseite steht eine Belastung der gewerblichen Verkäufer mit Maklerprovision von jährlich 212 Millionen Euro gegenüber.

Darüber hinaus wird die Wirtschaft durch die neue Nachweispflicht für die Eigenleistung an den Makler (Verkäuferanteil) mit noch rund 425.000 Euro pro Jahr belastet.

Verwaltung (Bund, Länder/Kommunen)

Für die Verwaltung entsteht kein Erfüllungsaufwand.

II.2.    Weitere Kosten

Das BMJV geht davon aus, dass die Neuregelung zu Mindereinnahmen der Makler von jährlich rund 75 Millionen Euro führen wird. Dieser Schätzung mit Hilfe des Statistischen Bundesamtes liegt die Annahme zu Grunde, dass Makler künftig seltener bestellt werden, weil die Verkäufer zur Übernahme der hälftigen Provision nicht bereit sind; ferner, dass künftig Provisionsverhandlungen geführt werden, bei denen sich die Makler in ungünstiger Position befinden und deshalb Abschläge von durchschnittlich zehn Prozent akzeptieren müssen.

II.3.    ‚One in one out‘-Regel

Im Sinne der ‚One in one out‘-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungsaufwand der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein „In“ von rund 213 Millionen Euro dar.

II.4.    Evaluierung

Die Neuregelung soll nach spätestens fünf Jahren evaluiert werden. Dabei soll anhand der tatsächlichen Entwicklung des Marktes für Wohnungen und Einfamilienhäuser festgestellt werden, ob und in welcher Höhe auf Käufer dieser Immobilien weiterhin Maklerkosten, die vorrangig im Interesse des Verkäufers entstanden sind, abgewälzt werden. In diesem Zusammenhang soll anhand der Marktentwicklung im Bereich der Makler auch festgestellt werden, wie sich die Vorschriften über die Verteilung der Maklerprovision auf die Höhe der üblichen Vergütung und die Nachvollziehbarkeit der Preisbildung ausgewirkt haben. Die Evaluierung soll auf der Grundlage von Wohnungsmarktrohdaten sowie einer Befragung der relevanten Marktteilnehmer (Käufer, Verkäufer und Makler) erfolgen.

III.    Ergebnis

Das Ressort hat den Erfüllungsaufwand nachvollziehbar dargestellt. Der Nationale Normenkontrollrat erhebt im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen in dem vorliegenden Regelungsentwurf.

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